Das Bauwerksbuch
für Wiener Bestandsgebäude

Ein Bauwerksbuch nach §128a Wiener Bauordnung ist die strukturierte Dokumentation eines Gebäudes durch eine befugte Person. Es enthält Stammdaten, Bauakten-Auszüge, Bauteilbewertung, fotografische Dokumentation, festgestellte Mängel und einen Maßnahmenplan. Die Novelle der Wiener Bauordnung, gültig seit 01.12.2023, hat die Erstellung für Bestandsgebäude verpflichtend gemacht und vorgegeben, dass Bauwerksbücher in der Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien zu registrieren sind. Pro Einlagezahl ist ein eigenes Bauwerksbuch zu führen.

Verpflichtet sind grundsätzlich alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Gebäuden im Stadtgebiet Wien. Ausgenommen sind Gebäude mit einer bebauten Grundfläche von höchstens 50 m². Bei fremdverwalteten Liegenschaften trägt nach §128a Abs 5 die Hausverwaltung die Verantwortung; Eigentümer sind zur Mitwirkung verpflichtet. Die Pflicht greift nach Errichtungsdatum gestaffelt. Im Pflicht-Check oben können Sie Ihre individuelle Situation in vier Schritten klären.

Für Gebäude vor dem 01.01.1919 läuft die Frist am 31.12.2027 ab. Für Errichtung zwischen 01.01.1919 und 01.01.1945 gilt der 31.12.2030. Für Neubauten ab 2014 besteht die Pflicht bereits laufend. Allein die MA37-Akteneinsicht benötigt rund drei bis vier Monate Vorlauf — Beginn spätestens Frühjahr 2027 für die Frist 2027.

Bei selbstgenutzten oder in Eigenverwaltung gehaltenen Gebäuden liegt die Verantwortung bei der Eigentümerin oder dem Eigentümer. Bei fremdverwalteten Gebäuden bestimmt §128a Abs 5, dass die Hausverwaltung verantwortlich ist. Eigentümer bleiben zur Mitwirkung verpflichtet und tragen die Kosten. Bei Eigentümergemeinschaften ohne aktive Hausverwaltung empfehlen wir, die Verantwortlichkeit schriftlich zu regeln, bevor die Erstellung beauftragt wird.

§128a Abs 3 nennt zwei Berufsgruppen: Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker einschlägiger Fachrichtung sowie Baumeisterinnen und Baumeister mit aufrechter Gewerbeberechtigung. Andere Befugnisse sind nicht ausreichend. Die Bauwerksbuchdatenbank prüft die Befugnis im Rahmen der Registrierung. Lassen Sie sich die Befugnisgrundlage vor Auftragsvergabe schriftlich bestätigen.

Die Kosten hängen von Objektgröße, Anzahl der Einheiten, Aktenlage und Zustand ab. Der verbindliche Festpreis beginnt ab EUR 2.850 und steigt je nach Objektgröße und Anzahl der Einheiten. Bei Hausverwaltungen mit mehreren Objekten kommen Staffelpreise zur Anwendung. Der Festpreis wird nach Sichtung der Aktenlage vertraglich garantiert — nachträgliche Aufschläge sind ausgeschlossen, sofern der Leistungsumfang nicht erweitert wird.

Vom Erstgespräch bis zur Registrierung in der Bauwerksbuchdatenbank rechnen wir mit vier bis fünf Monaten. Der größte Einzelblock ist die MA37-Akteneinsicht mit drei bis vier Monaten Wartezeit. Begehung, Bauteilbewertung und Erstellung nehmen typischerweise vier bis sechs Wochen in Anspruch. Eine Verkürzung ist möglich, wenn vollständige Bauunterlagen bereits beim Auftraggeber vorliegen.

Zum Erstgespräch genügt eine grobe Objektübersicht: Adresse, Einlagezahl, Baujahr, Anzahl der Einheiten, Verwaltungsform. Vorhandene Bauunterlagen — Einreichpläne, Bestandspläne, Energieausweis, Mängelprotokolle — beschleunigen den Ablauf, sind aber nicht zwingend. Fehlende Akten besorgen wir über die MA37. Bei Hausverwaltungen genügt die Beauftragung samt EZ-Liste; weitere Schritte koordinieren wir direkt mit Buchhaltung und Objektbetreuung.

Bei Fristversäumnis kommt eine Verwaltungsstrafe in Betracht. Wesentlicher sind die Folgewirkungen: Beim Verkauf oder bei Sanierungsbescheiden wird das Bauwerksbuch zunehmend verlangt. Im Schadensfall kann ein fehlendes Bauwerksbuch die Haftungslage zulasten der Eigentümer oder Hausverwaltung verschieben. Eine Nachholung nach Fristablauf ist möglich, in der Praxis aber unter erhöhtem Termindruck und mit möglichen Mehrkosten verbunden.

Der Energieausweis ist ein eigenständiges Dokument zur energetischen Bewertung eines Gebäudes und wird in einer separaten Datenbank (WUKSEA) registriert — er ist nicht Teil der Bauwerksbuch-Pflicht nach §128a und ersetzt das Bauwerksbuch auch nicht. Ein Energieausweis ist typischerweise bei Neu-, Zu- und Umbauten sowie bei Verkauf oder Vermietung erforderlich. Vorhandene Energieausweise oder technische Befunde können wir im Bauwerksbuch referenzieren; eine Neuerstellung des Energieausweises ist nicht im Festpreis enthalten und kann auf Wunsch separat beauftragt werden.

Für ein rechtssicheres Bauwerksbuch ist der Abgleich mit dem offiziellen Bauakt (Konsens) der MA37 — Baupolizei zwingend erforderlich. Sind Pläne, Bescheide und Bewilligungen bei Eigentümer oder Hausverwaltung nicht vollständig vorhanden, ist eine Aushebung aus den Archiven der MA37 notwendig. Wegen der großen Zahl betroffener Bestandsgebäude und begrenzter Archiv-Kapazitäten ist mit mehreren Monaten Wartezeit zu rechnen. Wir empfehlen, den Termin zur Akteneinsicht frühzeitig zu reservieren — auch dann, wenn das Bauwerksbuch selbst erst später finalisiert wird.

Das Bauwerksbuch ist objektbezogen, nicht personenbezogen — es geht mit dem Eigentum über. Die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer übernimmt die Pflicht zur Fortführung. Ein bestehender, registrierter Eintrag erleichtert den Verkaufsprozess. Wir aktualisieren den Eintrag im Rahmen der laufenden Pflege oder als Einzelauftrag — typischerweise innerhalb von zwei Wochen nach Eigentumsübergang.

Die Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien ist seit 01.07.2024 das offizielle Register für Bauwerksbücher nach §128a. Eingetragen werden Stammdaten, die erstellende befugte Person, das Erstellungsdatum und der Status. Ein nicht registriertes Bauwerksbuch erfüllt die §128a-Pflicht nicht. Wir übernehmen die Eintragung und übermitteln die Eingangsbestätigung samt eindeutigem Datensatz. Spätere Aktualisierungen können wir im Rahmen des Sorglos-Pakets fortlaufend übernehmen.

Die laufende Pflege umfasst die Fortschreibung des Bauwerksbuchs bei Sanierungen, neuen Mängelmeldungen oder Eigentümerwechseln sowie regelmäßige Aktualisierung des Datenbankeintrags. Wir bieten dies als jährliches Sorglos-Paket zu festen Pauschalpreisen an, gestaffelt nach Objektart und Einheiten. Für Hausverwaltungen mit Mehrobjekt-Mandat kalkulieren wir abrechnungsfreundliche Jahrespauschalen pro Liegenschaft.

Ja, Mehrobjekt-Mandate sind ein Schwerpunkt unserer Tätigkeit. Hausverwaltungen erhalten Zugang zu einem Hausverwalter-Portal mit Status, Fristen und Belegen pro Liegenschaft. Die Vergabe kann gestaffelt erfolgen — etwa zuerst alle Gebäude mit Frist 2027. Wir koordinieren Begehungstermine direkt mit Objektbetreuung und Buchhaltung. Für Bestände ab ca. fünf Einlagezahlen lohnt sich die Bündelung in einem Rahmenvertrag.